PROPIEDAD HORIZONTAL – BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

Uno de los aspectos cotidianos que genera mayor controversia en la regulación de la copropiedades es el uso de las denominadas zonas comunes, más aún cuando se trata de aquellas de uso exclusivo de un bien privado.

Este aspecto está regulado por los artículos 22 y 23 de la ley 675 de 2001. Son variadas las ocasiones en que se generan conflictos entre copropietarios por el uso exclusivo de zonas comunes, de una parte, quien lo disfruta negando el acceso a otros copropietarios, y estos últimos exigiendo el uso equitativo de esas zonas comunes.

Surgen así las siguientes inquietudes:

1) Quien es la persona o ente colegiado que al interior de la copropiedad podrá asignar el uso exclusivo de ciertas zonas comunes?

Por mandato legal, es la Asamblea General de Copropietarios el máximo órgano de la copropiedad, por tanto este ente es el encargado de la asignación del uso exclusivo de un bien común a una unidad privada, en el entendido que es un bien que pertenece a todos los copropietarios en la proporción establecida por los coeficientes de copropiedad, y que a la vez se generaría una modificación al reglamento de propiedad horizontal, aprobación que requiere del voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes del conjunto o edificio.

2) Cuáles son los criterios que se deberán tener en cuenta para esa asignación, sin que ello rompa la equidad o se desconozca los derechos de otros copropietarios?

De la lectura del artículo 22 de la Ley 675 de 2001, se desprende que la asignación de bienes comunes corresponde a aquellos que no sean esenciales para la existencia de la copropiedad, ni aquellos que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como en el caso de accesos, circulaciones, parqueaderos de visitantes, salones comunales y áreas destinadas a recreación, entre otros.

En tal sentido, pueden asignarse el goce y disfrute de un bien privado aquellos bienes cuyo uso general o de la comunidad limitaría el goce y disfrute de una unidad privada, como cuando un balcón, un patio interior o una terraza se ubica en forma contigua a una unidad privada y para su acceso se requiere el paso por la unidad privada, es decir que si no se asigna al uso exclusivo de esa unidad, el uso por parte de los demás copropietarios estaría invadiendo la esfera privada del bien. Otra forma de establecer la conveniencia de la asignación del uso exclusivo, corresponde a la localización del bien común, cuando por ella sea de disfrute de la unidad privada, como una terraza en el último nivel de la edificación, que en muchas ocasiones constituye la cubierta, o un retiro ubicado en el primer piso y que beneficia en su uso a las unidades privadas ubicadas en dicho nivel.

La norma también establece la posibilidad de asignar uso exclusivo en relación con parqueaderos de vehículos, cuando éstos no tienen el carácter de privados. Sin embargo, la asignación debe corresponder con las normas urbanísticas de cada municipio o distrito en relación con el número de parqueaderos con los que tiene que contar la unidad urbanística, de acuerdo con el número de unidades privadas, ubicación, estrato, etc., atendiendo criterios de equidad.

No obstante, la Asamblea de Copropietarios puede establecer el pago de compensación económica por el uso exclusivo asignado a una unidad privada, valor que será usados para cubrir gastos de la copropiedad.

En los reglamentos se incorporará el régimen especial sobre los bienes de uso exclusivo que la ley 675 de 2001 establece para efectos de generar equilibrio de cargas y beneficios y el respeto por el uso y goce de dicho bien, toda vez que no pierde su connotación de bien común, y la Asamblea General podría llegar a eliminar la asignación en el caso de que los propietarios o residentes de la unidad privada incumplan con las obligaciones establecidas en la ley y los reglamentos de manera tal que pueda llegar a afectar a la copropiedad. Tal determinación deberá seguir un procedimiento que vele por el respeto al debido proceso, pero que en aras del bien general y bajo criterios de proporcionalidad busquen la protección de los derechos colectivos.

3) Qué actuaciones al interior de la copropiedad se deben adelantar frente al copropietario que al tener el uso exclusivo de bienes comunes, viene sistemáticamente realizado obras o mejoramientos con su propio patrimonio y con ello alegando que los demás copropietarios no pueden hacer uso aún esporádico de los mismos, contrariando con esa conducta no solo la normas de propiedad horizontal y la pacífica convivencia en la copropiedad?

No obstante la norma establece la obligación para los propietarios de unidades privadas a las cuales se les asigne el uso exclusivo de un bien común, de hacerse cargo de las reparaciones propias del deterioro normal por el paso del tiempo o aquellos que se generen por culpa de los tenedores del bien.

Esto no significa que los propietarios puedan apropiarse del bien común haciendo mejoras distintas a las antes mencionadas, y con este argumento pretender hacerse del bien o pretender enajenarlo. La ley misma establece que cualquier mejora diferente a la necesaria para cubrir el deterioro normal o el causado por el tenedor del mismo, constituye expensa común del edificio o conjunto, cuando no debe ser cubierta por el constructor durante los periodos de garantía de la construcción.

No obstante, si el propietario ha pagado una contraprestación por el uso exclusivo del bien, es lógico que deba respetarse la asignación que se le ha hecho de tal bien común, y mientras cumpla con las reglas especiales sobre el particular, los demás copropietarios deberán acatar las disposiciones del reglamento o de la Asamblea de Copropietarios.

En los casos en los que se cuente con un reglamento interno de convivencia en el que se contemple un procedimiento para hacer respetar las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y las disposiciones de la Asamblea General de Copropietarios, deberá activarse el llamamiento a Comité de Convivencia y/o Consejo de Administración en caso de contarse con dicho órgano. De todos modos, es la Asamblea General de Copropietarios, en el dado caso que no se haya delegado tal función en el Consejo de Administración, quien deberá tomar las determinaciones sancionatorias y las medidas para recuperar los bienes comunes.